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交了16万租下商铺2天便要被拆,转让费还能退吗?

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2019-5-28 18:34| 发布者: admin| 查看: 3635| 评论: 0

摘要: 交了16万租下商铺2天便要被拆,转让费还能退吗?
广州头条网讯 记者董柳 通讯员刘娅报道:商铺转让、地铁口、人流密集、经营状况不错,是不是感觉很划算?但是刚顶手,商铺就被认定为违建拆除了,转让费怎么办?!广州市白云区法院今天(5月28日)通报了这宗案件的审理情况。

花16万买了个“旺铺”

2018年11月底,小露(化名)经过广州市白云区某地铁站口,见一临街商铺欲转让,觉得该商铺周边人流密集,经营状况不错,且已办理了营业执照,遂与商铺经营者小余(化名)达成口头转让协议,约定转让费为16万元,整体受让商铺的经营权。

随后,小余带领小露前往商铺出租人李某处。李某表示商铺系村集体物业,其通过承租方式获得使用权后进行转租,现其与村社的租赁期已届满,如小露欲顶手商铺可再与村社重新签订租赁合同后租给小露,但如无法与村社续签商铺租赁合同则无法继续经营。

小露考虑到商铺的位置后,认为李某能够续约的机会比较大,最后还是决定顶手。

2019-06-16,小露向李某支付了租金、水电费、手续费等共计16977元,由于李某与村社的租赁合同期满,故小露与李某签订的租赁合同期限只能按原已届满的期限进行约定,即为2019-06-16起至2019-06-16止。同日,小露向小余支付转让款14.8万元。

买商铺刚两天便要被拆

顶了家商铺后,当然是要好好装修,准备早日营业了。12月7日,小露准备重新装修商铺时,却被告知该商铺不符合《广州市市容环境卫生管理规定》,需进行拆除。

10日,城管部门在该商铺粘贴《责令限期改正通知书》,村社亦召开会议告知出租人李某商铺需被拆除。李某遂将小露交纳的款项扣除实际租金、水电费后退回14850元。

小露随即与小余沟通,要求其解除合同、退回转让费,但未获得同意。小露无奈起诉到法院。

判决解除转让关系退11.5万

法院认为——

关于合同是否解除。小余向小露转让经营权、客户资源等无形资产以及商铺装修、设施等有形资产,应当遵循诚实信用原则,如实向小露披露资产的真实情况,小露亦负有谨慎审查、检验资产是否符合法律强制性规定以及双方约定的情形。

商铺在小露接收后即被通知且拆除,小露根本无法获得商铺的经营权或客户资源等无形资产,导致合同目的无法实现。同时,小露在得知商铺需拆除后即联系小余,在合理的期限内提出异议,现小露要求解除关于商铺资产的买卖关系及返还所支付对价,于法有据,予以支持。

关于应当返还的对价。小露向小余支付了转让款14.8万元,向出租人李某支付了16977元。租金属小露使用商铺后应支付的款项,由出租人李某收取,系小露与李某基于租赁合同关系而产生的款项;转让手续费由李某收取,系小露基于转让关系而支出的款项,属小露的损失;商铺无法使用后,小露收到退回押金1万元,因小露并未支付押金对价,属于小余转让予小露的资产之一,小露已获得该部分资产损失的补偿,故小露的实际损失为144177元(148000元+1177元+5000元-10000元)。

关于过错责任分配。小露明知商铺位于道路中央,却未尽谨慎义务审查商铺是否属于合法合规的建筑;其明知原租赁合同已届满,且出租人李某与村社的合同亦已到期的情况下,仍按原租赁合同条款签订租赁合同,放任经营风险的发生,导致损失的产生,其在履行合同过程中同样存在过错,应自负部分损失。

商铺无法使用的原因在于建筑物违规,小余未如实披露商铺建筑情况的过错程度明显高于小露的过错程度,且小露未实际使用商铺,从公平合理角度出发,酌定小余承担损失的80%,退还11.5万元,小露自行承担20%的损失。

判决解除小露与小余间关于白云区某地铁口商铺资产转让关系,小余退还11.5万元。

法官提醒:受让人应对经营行为合法性及建筑物所有权、使用权的合法性进行审查

法官表示,通过受让方式获得建筑物使用权进行经营的,应对经营行为合法性及建筑物所有权、使用权的合法性进行审查。

白云法院审理的多起经营权转让纠纷案件中,由于受让人疏于对建筑物所有权、使用权合法性进行审查,如受让未经消防验收的建筑物从事饮食行业经营、受让宅基地房屋从事出租、转卖等,最终导致合同无效或无法继续履行,造成重大经济损失。合法合规经营才是获得财富的正确途径,切莫贪图小利“走捷径”,以免损害自身利益。

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